长租公寓头部企业房源数量三年翻番，京沪深最受投资者青睐

23日，房地产咨询机构仲量联行发布《中国长租公寓市场白皮书》(下称《白皮书》)。《白皮书》显示，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套，数量将近翻番。此外，大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%至5.5%之间，相比2018年有明显的下降趋势。

房源数量三年翻番 需求来源日趋多元

《白皮书》指出了长租公寓发展的四大驱动因素：“七普”展现出的城市之间和城市内部更强的人口流动、晚婚晚育现象的越来越普遍和家庭小型化趋势都导致青年人住房租赁需求期延长；居高不下的房价和一、二线城市不断加码的限购限贷政策让长租公寓得以满足越来越多人的住房需求；国家出台的一系列土地供给、税收优惠和金融支持等政策，在鼓励住房租赁市场发展的同时对其进行了进一步规范；在办公、零售等房地产业态遭受疫情冲击时，韧性十足的长租公寓受到了全球主权基金、养老基金和其他投资机构的青睐，为该业态注入了强劲的发展动力。

《白皮书》认为，在上述因素的共同作用下，中国重点城市的长租公寓市场挺过了行业洗牌和疫情冲击，从2020年下半年开始迅速复苏，部分城市的中高端长租公寓市场已逐渐成型。据仲量联行统计，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的73万套，数量将近翻番。这些存量主要分布在一线及1.5线城市中，且开业6个月以上门店的平均入住率高达89%-95%。

《白皮书》统计了7类长租公寓的需求来源：偏好中高端品质长租公寓的企业中层；各高校在读国际留学生，以及对居住环境有更高要求的在校大学生；以单间或一房为主要需求的单身青年、职场白领；学校就近租房、两房三房为主的陪读家庭；参加短期培训或实习的短期租客；以时尚博主为代表的自由职业者，偏好较新的带有设计感的长租公寓；偏好中高端品质长租公寓的小企业主。

京沪深最受投资者青睐 回报预期在4.5-5.5%

《白皮书》表示，在“房住不炒”的长期定位、支持性政策相继出台以及市场基本面有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发及投资上。为了更好地分析和预判国内长租公寓投资市场的投资逻辑与趋势，仲量联行面向30多家不同类型的投资机构开展了问卷调研。

调研结果显示，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高和购房门槛较高的一线或新一线城市。而在细分赛道方面，目前97%的受访投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。从发展模式看，投资者仍然主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。

大部分投资者对国内长租公寓稳定回报率的预期集中在4.5%至5.5%之间，相比2018年有明显的下降趋势。对于未来5年的稳定回报率走势，45%的投资者认为会保持平稳，39%的投资人认为会下降。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示，随着国内长租公寓市场逐渐成熟，其空置风险将更低、资产表现也将更趋于稳定，预计资本化率会继续向办公楼等传统商业地产资产靠拢。

此外，存量项目和房源数量方面，从城市维度观察，截至2021年第二季度，深圳长租公寓存量项目和房源数量最多，分别为395个和13.3万套；上海290个存量项目共计7.1万套房源中，50%分布在外环外，内环内仅有10%；北京虽然在项目和房源数量上不及深圳和上海，但在营项目平均出租率高达97.5%，租赁需求十分旺盛。

《白皮书》显示，“资产价值过高”以及“土地和资产获取困难” 一直以来都是中国长租公寓市场投资者面临的两项大挑战。对于大部分机构型投资人而言，存量改造是进入国内长租公寓投资市场的主流模式。但国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期。投资者有必要深入市场租赁需求特征，在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。

要想在短期内实现规模效应，目前投资者所依赖的存量改造模式很难达成，拿地开发是效率更高的方式，但目前机构投资者在本地市场获取开发土地还存在一定难度。投资者应考虑与拥有土地优势的国企和开发商以及拥有丰富管理运营经验的运营商合作，各方市场参与方发挥各自优势，能够有效应对这一挑战，实现合作共赢。

此外，“资产流动性过低，导致退出困难”成为第三大挑战，退出机制已是投资者最关注的话题之一。短期内，单一资产或资产包退出仍将是主要的途径；但中期有望通过REITs提升长租公寓投资市场的流动性。

中国REITs为长租公寓行业发展提供新契机

《白皮书》认为，在“房住不炒”和“共同富裕”的大政策背景之下，租赁住房的发展正被提到前所未有的高度。国家发改委将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点行业中，使得普通投资人参与这一中等风险中等收益且分红稳定的投资产品成为可能，并同时可以分享到国家建设的红利。此外租赁住房REITs可以实现“投融管退”的闭环，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高租赁住房市场的流动性；同时还可以提升开发商开发租赁住房的动力，从而加大该市场的供应量。

REITs的落地进一步推动了中国房地产行业大资管时代的到来。在传统增量开发为主导的上半场，房地产开发商们通过高杠杆来实现高周转获得高收益；而在存量资管为主的下半场，资产管理的水平高低才是制胜的关键。在REITs的模式和制度之下，租赁住房的价值创造主要来自不动产资产本身的真实运营情况，由资产运营产生的净现金流是投资者分红付息的主要来源，通过升级不动产的日常运营管理、提升租金收入、提高资产估值，从而带来长期的持有收益。

仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平认为，租赁住房和REITs天然适配，虽然现阶段公布的政策暂时仅将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为，中国REITs拓展到市场化的租赁住房是必然趋势。租赁住房有可能成为中国REITs的又一个蓝海，而REITs也有望成为长租公寓投资者未来主要的退出机制之一。