近日，首批9只公募REITs产品已完成网下投资者询价，全部超额认购，平均有效认购倍数超7倍，合计募集金额为314.03亿元。从参与机构类型看，银行理财子公司、私募、保险资管、公募专户、券商资管等各类型机构投资者悉数在列。首批产品均有40次以上的报价，参与最多的项目获得116次申报价格，显示机构投资者参与热情高涨。
中金公司解读：REITs缘何颇具魅力
投资REITs历史收益可观，主要得益于其亦股亦债的特性。投资REITs的历史总回报中枢在11-13％。我们统计了美国、日本等主要REITs市场2012年来的整体市场表现，显示板块总回报率（分红+资本增值）年化11％-13％左右。以美国自身的长历史周期表现看，各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13％，方差不大。我们认为这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性：在一定时期内如果股价上涨较快（可能由底层物业资产估值提升拉动），那么分红收益率相对下降，反之亦然。
海外REITs作为资本市场产品存在诸多其他的较好特性。首先，海外市场公募REITs产品交易机制多和股票相同，流动性较好（例如美国REITs日换手率自2012年来稳定在0.7％-0.8％左右）。其次，投资者以长线机构为主（以美国为例，REITs投资者中养老金、保险等机构投资人占34％，各类专项基金占44％）。最后，全球各市场REITs指数走势正相关，但和主要股指相关性适中（我们测算2012年以来全球主要REITs市场指数与股票指数的相关系数平均为51％）。
单体REITs兼顾存量资产运营和主动成长能力。内生增长和资产扩容均是REITs有效成长的手段。2008年以来，美国权益型REITs通过内生增长（存量资产的运营提升）和资产扩容（新上市与收购等）带动总NOI（Netoperatingincome，净运营收入）由2010年的356亿美元提升至2019年的984亿美元，年NOI复合增长率为12％。
REITs在估值方法上自成体系。各国家和地区因市场习惯不同，在估值方法的采用上略有差异，但总体来说有几项指标需要关注了解：一是股息收益率（尤其是其和底层资产资本化率的关系），二是NAV（净资产值）折溢价，三是市盈率（海外通常以Fundsfromoperation，FFO，营运现金流来作为实际的“净利润”指标，但该指标并非标准财务科目）。宏观利率变化，底层物业市场基本面变化，REITs本身运营管理水平和盈利增长是影响REITs估值的主要变量。穿透来看，我们认为所有实体资产领域上市企业（不论是REITs、开发商、还是基金管理人）的估值逻辑最终都可以理解为“资产权益价值”+“管理人价值”。
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