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请问商业住房贷款LPR到底如何转换？
关于存量商业住房贷款的利率转换中挂钩LPR的问题，只要了解清楚以下三个问题，大概就可以明白其中的关键细节了：
●办理房贷利率转换时的LPR利率参照标准是什么？
●办理房贷利率转换时LPR中的加点数是怎样确定的？
●办理房贷利率转换后利率在什么情况下才会变化？
下面我们就上面三个问题分别了解一下详细的情况。
房贷利率转换成挂钩LPR的方式时，要关注利率计价首次参照标准。
虽然名义上所有以LPR为定价基础的房贷利率的参照标准都是LPR，但新办理的房贷和存量老房贷转换成LPR时所参照的具体标准并不相同。
新房贷参照的是办理房贷时最近一个月的LPR数值，而选择转换成LPR的老房贷所参照的却并非与办理时间相对应的LPR数值，央行对所有选择在2020年3月至8月期间转换成挂钩LPR的老房贷都指定了一个固定的LPR作为初始计价数值，这个被指定的LPR数值就是2019年12月份的5年期以上的LPR。
所有想挂钩LPR的存量老房贷，在转换时都必须以这个数值为计价标准，所以虽然LPR是每月更新一次，但在3-8月这段期间转换的老房贷暂时无法享用最新的LPR，需要等待合同约定的重定价时间到了之后再更新至最新的LPR值。
比如2019年12月时5年期以上的LPR是4.80%，而2020年4月份的LPR是4.65%，现在这个时候把老房贷转换成LPR，还是以去年12月的4.80%为准，并非以转换时的4.65%为准，央行规定转换后这个状态至少要维持一年，满一年后才能根据后面说到的变更周期重新更新LPR的数值。
办理房贷利率转换时LPR的加点数值是如何确定的？
▲加点数的计算标准。
因为LPR的利率计算方式对于房贷这个范畴来说，LPR是一个可以用来调节房地产市场的辅助工具，所以除了LPR这个基数以外，还有弹性范围很大的加点数值作为调控的手段。对于市场来说，这个加点数值会随着调控的需要而变化，而对于已办理成功的房贷来说，按目前的规定是一经确定后不会再作出改变。
所以完整的房贷利率计算应该用以下公式来表示：房贷利率=LPR+加点数。
新房贷的加点数由各地的商业银行根据高层的指导窗口再结合自身的状况来确定，那么选择转换成挂钩LPR的存量房贷又是怎样确定的呢？
它的确定标准可以用以下算式来表示：加点数=目前利率-LPR（这个LPR是2019年12月的5年期以上的数值）。
这个数值如果是负数，那么利率就等于以后用于计价的LPR减去这个加点数，所得出的数值就是实际的房贷利率；反之如果这个加点数是正数，那么最后利率就是用于计价的LPR加上这个数值。
▲确定加点数值的两个例子。
●比如自己目前的房贷利率是4.4%，那么转换以后房贷利率的加点数值就是4.4%-4.8%=-0.4%，数值为负，那么转换后就用计价的LPR减去0.4%，转换时是4.80%-0.4%=4.4%，利率并没有改变，一年以后且达到与银行商定的重定价周期后，假设那时候计价的LPR已经变成4.5%，那么最新的房贷利率就变成4.5%-0.4%=4.1%。
●如果目前的房贷利率是5.39%，转换后的加点数值就是0.59%，数值为正，即59个基点，转换时是4.8%+0.59%=5.39%，利率并未改变，也需要一年后且与银行约定的重定价时间到了之后才能更新LPR，假设那时数值也是4.5%，那么新利率就是4.5%+0.59%=5.09%。
从现在的规定来看，这个计算出现的加点值是不再变化的，变化的只是LPR。
办理利率转换后房贷利率在什么情况下才会变化？
对于新办理的房贷利率，变化的依据是与商业银行所约定的重定价周期，但这个周期必须要一年以上且是年的倍数。即理论上是一年变更一次，或者二年、三年、五年甚至更长时间变更一次，理论上变化时长要看约定的具体情况。
所以虽然LPR是每月都会更新一次，但房贷的更新频率至少都是以年来计算的，两者并不同步。目前来看很多银行都是以一年为间隔，一年更新一次。
对于由存量的老房贷转换过来的利率变化标准也是大同小异，转换后至少要保持一年不变，所以目前的利率在转换成挂钩LPR后的一年中并没有出现改变。等到了约定的时间以后，再把LPR更新，结合加点数值重新计算房贷的实际利率，再一直持续到下一个更新时点之前。
由此而引申出转换成LPR后房贷利率的走向问题，因为加点数一经确定就不再改变，所以利率的高低变化主要受LPR的变化影响，当LPR走低时，房贷利率也有跟随走低，反之就会走高。而按照目前的趋势，LPR作为利率市场化的工具，虽然同时存在着走高和走低的可能，但从为实体企业减负的出发点来看，未来下调的概率还是存在的。
综上内容，只要清楚转换时LPR的参照标准、加点数的计算标准及利率变化的标准，那么对于房贷转换新规就可以有个大概的了解了，而目前很多银行的房贷转换都可以直接在网上办妥，具体的办理过程还是很人性化的。
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