资金违规入楼市，银保监会出击：年内29轮处罚

监管部门再度出手打击信贷资金违规流入房地产市场。银保监会网站7月16日晚间披露，银保监会依法查处4家金融机构违法违规行为，并罕见开出近3亿元巨额罚单。

其中，银保监会对民生银行罚款1.145亿元，对浦发银行罚款6920万元，对交通银行罚款4100万元，对进出口银行没收违法所得并处罚款合计7345.6万元，合计约2.98亿元。

从处罚事由来看，包括前期违法违规行为整改不到位、理财产品不当交易、部分理财产品底层资产信息未准确披露、为房地产市场或地方政府违规提供融资、违规投资企业股权、租金保理业务基础交易不真实、变相支持地方政府举债等。

今年以来，监管部门严打经营贷、消费贷违规流入房地产市场，多家金融机构因此被罚。据记者不完全统计，截至目前，银保监系统发布的行政处罚中，涉及经营性贷款违规的处罚已达29次，20家机构收2174万元罚单。

中国政法大学副教授范世乾对记者表示，“信贷资金违规流入房地产市场本身是金融系统违规问题，对此的严查将会长期坚持不懈。最终目的是双向的：稳定房价和金融系统安全。对房地产行业而言，这是一个镇痛式调整，最终会形成理性健康发展的格局。”

频开罚单

银保监系统今年以来频开罚单。此前的7月12日，上海银保监局公布了17张罚单，涉及包括永诚财险、农发行等在内的多家金融机构。其中，有4家金融机构因违规提供涉房类融资被处罚。

再往前，6月8日，北京银保监局通报称，邮储银行、浦发银行、广发银行、招商银行在北京的分支机构因违规发放消费贷、经营贷和房地产开发贷，合计罚款530万元。

更早时候，5月21日，银保监会对中国银行、华夏银行、招商银行、东亚银行（中国）5家银行罚款3.66亿元，很重要的原因就是违规开展房地产融资业务。

一张张罚单背后，贯穿着监管的“高压线”。

据记者了解，去年新冠疫情爆发后，国家为了帮助小微企业渡过难关，宣布降低小微企业经营贷款利率。部分炒房客及购房者看到其中的机会，大量违规使用经营贷，使其流入房地产市场。在上海、广州、深圳等城市，出现了不少“过桥融资-全款买房-套取经营贷-还掉过桥融资”的案例。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱告诉记者，“经营贷流入房地产市场隐患重重，加大了房地产市场的杠杆，不利于房地产市场的平稳健康发展。”范世乾也认为，这会严重影响国家宏观调控目标的实现，使得中小经营者资金缺乏问题难以解决，还会推高房地产价格，并增加金融机构的风险。

针对经营贷违规流入房地产市场的整治风暴，也随之而来，第一站便是上海。

今年1月29日，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查；禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款；防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

继上海后、北京、广东、深圳、广州、重庆、内蒙古、厦门等地也加入“围剿”大军，多措并举查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。此后，相关政策不断升级，迅速蔓延至全国。

6月1日，银保监会举办的新闻发布会上，银保监会统信部副主任刘忠瑞表示，相关部门已联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严防经营贷违规流入房地产。同时，各地银保监局已会同相关部门对经营贷规模总量大、增长快的机构重点进行核查，相关工作正在有序推进。

以厦门为例，截至6月4日，通过自查及监管排查，已查实贷款违规流入房地产领域2725笔共计17.93亿元，其中确认被“炒房”组织直接套取114笔共计1.01亿元。

刘忠瑞表示，下一步，银保监会将会同住建部、人民银行密切关注政策执行效果和排查结果。对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。

融资收紧

针对经营贷的打击，只是金融监管层面的一部分动作而已。近年来，房企债务违约不断发生，这早已引起监管部门高度重视。银保监会主席郭树清曾撰文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，在监管宽松时期，各种去库存、加杠杆的金融手段加重了房地产泡沫。

为此，监管部门多次出台房地产融资新规推行行业降杠杆，其中包括“三道红线”、贷款集中度管理、严控房地产信托规模等。

2020年8月，监管部门对重点房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，设置了“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。据“三道红线”要求，试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。为此，多家房企纷纷通过财务方式降低表内杠杆，取得一定成效。

此后，监管再下“猛药”。

2020年底，人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”，对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额集中度进行分档管理。

“房地产贷款集中度管理制度有利于规范未来的涉房信贷活动，尤其是消费贷流入涉房领域，同时也防止一些合规贷款过多地流入涉房领域，将更多资金引导进入其他新兴产业和实体经济领域。”IPG中国首席经济学家柏文喜对记者指出。

相关政策陆续出台，房企融资规模“降温”明显。

根据贝壳研究院发布的2021年上半年房企融资报告，上半年，房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降。上半年融资规模较2019年、2020年同期分别收缩1296亿元与1026亿元。

值得一提的是，在“三道红线”下，不被计入有息负债的商票作为短期融资工具，让房企在政策收紧之时获得一定融资便利。但就在6月底，有媒体报道称，监管部门再次出手，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。这意味着，监管开始加强对房企“表外负债”的监督。

贝壳研究院预计，在融资环境持续收紧的状态下，下半年房企融资分化将持续，一方面，财务优秀的房企将获得更高的融资额度，有利于企业调整融资成本和结构，从而在发展和集中供地中受益；另一方面，债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，同时，部分房企的新增融资成本或将上升，短期这些房企应以降杠杆为主要目标。