上周四（17号）老雷尊敬的拆神大哥透露了广州第三轮调控的大方向，周五一早广州住建局的函件就“泄露”出来了（函件级别是“免于公开”）
从五一小长假结束后，广州新房一直处于“供不应求”的状态，供求比最大值居然在1:6.6，总体供求率1:1.8
也就是说认购成交是新增供应的1.8倍，最高峰的时候真实成交量是新增供应的接近7倍。
业内小伙伴都知道，理想的供求比在1:0.9-1:1之间，
现时广州的新房供求比非常不合理，也是非常危险的。
这代表着房地产市场的过热，虽然因为指导价及限签的原因网签上没有太大的变动，
但看不见的危险才是最恐怖的所在。
近三周某中介买卖客源及盘源增长速度分析
指导价和限签能影响网签但影响不了放盘。
从某中介数据看，虽然处于疫情封闭较为严重的6月，但买房的客户增长却丝毫不受影响。
证明有买房打算，且有房票、有信心的客户大有人在。
而新增放盘量趋势虽然与新增买家大致相同但数量少了很多，说明二手市场同样存在供不应求的状态。
随着封闭措施的逐步开放预计会有更多客户加入市场将会继续升温，供不应求的情况会越发严重。
老雷觉得这个就是广州第三轮调控的原因。
而如果第三轮调控正如网上所示的三条，老雷预判结果肯定不好~~
首先限楼价竞地价这一套玩了五六年了，破解方式都快能形成标准化流程了。
然后禁止马甲只是让摇号更公平，该封顶的还是会封顶。况且能不能禁得了还是一个问号，做生意的人都知道要弄一个和本体完全没关系的投标公司是多容易的一个事情。
仅售于无房户是跟上海学的吧？人家都已经证明这一套行不通了，
你抄人家的0分调控作业居心何在？让炒家也抄上海的满分抢房作业？
只节流不开源救不了穷刚需
我们来回顾下前两轮调控：
第一轮：银行两道红线+查首付来源
这一轮调控看似打击投资客借经营贷、信用贷等炒楼，实际上是降低银行风险；
实际落地后炒家还是以先全款后贷款的形式抢房，反而刚需因为严查首付来源而无法购房。
第二轮：交易指导价+逐月拉高房贷利率+延长放款时间+人才购房一年社保+增值税免征调至五年
这个老雷在调控落地后立刻在推文 “广州精准调控？呵呵，交功课而已”预判了其结果。
去年人才购房设置社保门槛后炒家们已经在养社保了，还有同时养几张的；
提高增值税免征年限不如调整限售年限，前者只是少些利润不影响大局；
交易指导价只是变相提高首付，有实力的炒家们并不在乎；
反而是穷刚需，房票难搞了利率、拼首付拼不过炒家、好房的业主还要一次性，
还是早早回家买房吧，晚一点家里的房子都要涨价了。
前两轮的调控有提高购房&贷款门槛，减少交易数量的作用，节流而已。
如果第三轮调控真如网上所示，其实也是降低交易量而已；
而提高的门槛对于对于炒家来说只是花点时间花点钱而已。
而真正继续房子的穷刚需缺少的正正是人家不缺的时间和钱。
对于真正继续房子的穷刚需，仅仅节流是不够的，
更需要的是开源及堵漏。
【一】
这些年广州反复提到的政策性租赁用房、人才公寓、共有产权房等等何时落地？
这两年仅有极少量共有产权房开售，而且摇号难度不比福利彩票好多少。
2019年夸下海口的“中心城区新增居住用地30%用作人才公寓及保障性安居工程” “招拍挂普通住宅用地，配建10%的人才公寓和公租房”后续直接当全体失忆了？
【二】
2017年后进入冰河时期的商业公寓可否解封，毕竟这个可以分流部分投资客客观上减少住宅楼市热度的。
【三】
而针对炒家的限售条款是否可以升级一下，例如将限售时间从现时的2年调升到5至8年。
这个不影响刚需自用，但对计划短期持有的炒家有相当的劝阻力。
【四】
广州外围区域的限购政策是否可以收紧了？
增城从化现时还是不限购状态，而南沙是“可以再买一套”的状态
老雷想说的：广州的司马昭之心
小伙伴们现在看下你关注的大V，如果他说新政是令炒家退场是刚需的利好，
取关吧，这货不是脑缺氧就是5毛党。
只售于无房户很难破吗？上海搞的积分制炒家都能弄几个满分的来，而真刚需有70-80分就很了不起了；
广州户籍的，爸爸妈妈岳父岳母行不行？外地户籍的小舅子小侄子养个房票可以不？
关键是你单纯的压房价不降价值，两者的差价越大“血腥味”就越浓“苍蝇”就越多，
这个时候你不赶苍蝇也不冷冻这块血肉，反而继续压出更多血水，这不是吸引更多苍蝇排除万难而来吗？
老雷对广州已经不抱希望了，可能前两轮调控还对刚需保留一丝情面，
但这一轮调控已经将其真实意图展露无遗了。
虽然广州还是四大一线城市里买房最容易的，但它已经变了质，不再是刚需的乐园了。
八仙过海，广州投资客各显神通万科成本前置与设计阶段的成本规划及优化-房地产房地产制度-龙湖集团供销存管理办法黄埔春某里4万房子卖2.8万，有些内幕想要说富居县穷住城，小城别墅时代来临，
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