当下，西安的二手房市场是非常多面的。
就像之前我说二手房越来越难买了，很多房源挂牌后不到一周就成交了。
之后就有粉丝说自家房子挂了几个月，连个来看房的人都没有，这哪里是越来越难买，而是越来越难卖。
这都是市场上现实存在的，也正因此，才见当下市场，尤其是二手房市场的分化。
我们也才有必要去探讨，什么样的房子是受追捧的，什么样的房子几乎无人问津。
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事实上，真实的市场。那些难卖的房子，远比“几个月卖不出去”更夸张。
尽管去年6月份后，西安二手房成交非常火热，连续数月单月成交量超过8000套。但二手房挂牌量并没有因此而减少，反而出现“越卖越多”的现象。
这种情况有两种原因：一是卖的火热的小区，刺激不少新增挂牌。二是卖不动的依旧无人问津。
最近，我整理了近20天（5月10日-5月30日，贝壳网成交数据滞后半个月）成交周期超过600天以上的房源。
不整不知道，一整吓一跳！短短20天，成交周期超600天以上的房源多达78套！成交周期最长的一套，高达1249天，超过3年！
从表中也可以看到，绝大多数的房源在成交时业主都有所让步，成交价都相比挂牌价有所减少，如若不降这几万块钱，可能这些房源至今还在网上挂着，无法成交。
那，究竟什么原因导致这些房源成交周期如此之长？
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通过盘点成交周期超过600天的房源，我们发现，以下几个因素很明显地影响到了房子的流通性：
1、和市场需求错配的房源
二手房市场，主要还是以刚需为主的市场。以前的大户型可能产品力不够，小户型又不契合基本功能需求。
就西安来说，刚需首次置业仍是主力。小户型的话，除了有些人就是为了在曲江、高新核心，要个带学位的小户型，是为了孩子上学。大多数人要满足功能性需求，怎么得80㎡的两室。
而大户型，尤其是别墅，大平层流通性都相对较差。究其因，大户型，总价高，而且这几年户型变革非常快，除了占据非常好地段的、稀缺资源的别墅、豪宅，其他的地段一般，产品落伍，很容易被淘汰。比如表中排名第一的桃园湖高级住宅。
2、楼龄高社区配套差的房子
老小区卖不出去已经是老生常谈，内部配套差、户型设计落后、外立面破旧等一系列因素皆让老小区一房难卖！
除开一些带有学区性质的小区，其它没有优势的老小区，除非大降价，不然很少会有人会看上。
特别是一些老单位小区，里面居住的大多是老人为主，产品你红利，板块红利都没了，即使地理位置不错，例如水泥制管厂家属院，这类小区听名字就有年代感，内部更是无法与当前市场上的新房相比。
3、业主心态不稳，试探市场
这种其实也不少。有些业主刚开始并不是诚心卖，只是试探市场，看是否可以卖出更高价。有业主因为契税票也没满二，就始终跟着小区最高成交价，不断调高挂牌价格。
有业主是自住的，户型比较小，想置换，但刚开始钱不够，就先挂出来，随行探市场。市场有点冷了，就也不想卖了。但随着二手房市场升温，新房现在也越来越，就抓紧置换。
也有业主2018年二手房卖在高点了，挂出来，一直等，觉得今年成交热度还可以，成交价也不错，才出手，这些都拉长了成交周期。
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所以，西安的二手房真的难卖吗？
我觉得并不是。
首先，确实现在西安二手房市场的火热，更多集中在头部小区，那些地段不错、价格合理的二手次新房。
但和其他一线、新一线城市横向对比的话，当下西安二手房的成交周期要短不少的，有数据统计，近期西安二手房成交周期的中位数仅53天，如果去翻贝壳网的成交数据，几乎每页都有成交周期在一周以内的。
放在西安的维度上纵向相对比的话，现在也是西安二手房最好卖的时候。
可以说就西安主城范围内，只要有产权能交易的，现在的市场下，几乎没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。连最难出手的，2000年前的老破大都能卖出去，何况其他。
当然，有人可能说，我要置换，自己十几年、二十年前的房子，我还在城市“核心”、卖1万出头，再买新房得2万的价格，不甘心！
只能说，现在是二手房一天大量带看，完全竞争市场。现在市场又很热，还卖不掉，只能说价格还还没到合理价位。
什么是合理价格，以成交为准，而不是预期。市场错配、楼龄折旧，是不可逆的，越拖越不利。
这还牵扯到业主心态、市场周期的问题。前面提到的有些房源，不正是在2018年心太高，没卖掉，2018-2019年又碰上二手房市场横盘。
所以，在西安市场上，尤其主城，难卖的房子，更要抓住市场大势和板块利好，合理预期价格。
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