2021年，南京楼市风云突变。
一批板块火了，一批楼盘卖不掉了，热门板块继续哄抢、郊县板块持续凉凉。
去年，南京楼市限价神盘众多。在整体市场的高热度之下，一时间，不少偏远板块，也出现哄抢房子的状况。甚至江北以北、江宁以南，房子不仅卖的快，参与摇号的人还多。
然而，今年上半年最后一个月6月即将到来，回首全年楼市呈现状态，对比2020年，几大变化让人始料未及：
1、均价2.5-3万/平的五桥、兴智科创新城、江宁方山成功火了一把，曾经的滞销板块如今开盘卖光；
2、一二手房房价严重倒挂情况消失。因“土地双限”政策的持续深入，部分优质区域后期房价一目了然，二手房房主报超高价的行为，处境尴尬；
3、“神盘”“万人摇”现象基本消失，难得一家楼盘出现也被扼杀在摇篮中；热门板块首当其冲的就是研究首付门槛提升，对于买房人来说，去年是大多盘都可以参与摇号，今年是有的摇中了也买不起；
4、精装包成房企获得高溢价的常规手段，甚至有些楼盘为了筛选“精装包”客户开始躲避式报名、开盘。
一、提首付！真正神盘正在减少！今年不少楼盘摇中了也买不起
与去年甚至前年，神盘开盘完全拼运气不一样的是，今年南京的神盘基于种种原因开始“升级”售卖。
所谓升级有两方面：其一是严格控制其首付比例，比如江北核心区、河西、大校场普遍8成首付，新玄武6成首付、燕子矶5-6成、紫东核心区5成。
其二是加精装包售卖。双限地块由于全装修的设定基本都会配有精装包，主要目的是为了更高的溢价空间。
这就导致曾经不会出现的现象如今时常发生：
1、江北某楼盘开盘前售楼处大门紧闭，买房人甚至不知道究竟在哪里报名，因为销售员只对买包的客户一对一私发报名链接；
2、城南某热盘由于买房人临时反悔不买包，被销售当场逼退；
3、南京一热门板块热盘开盘当天售罄，要求买房人付到8成首付，有一些买房人确实因为当时很难凑到，开发商临时对客户进行“逼退”。
“不卖精装包不仅没有佣金还倒贴钱”，这就是销售面临的压力。
江北某楼盘开盘
这样做显然可以看出，今年开发商对现金流的紧缺程度。开发商要的不只是有能力的客户，同时还有付款资质更优的客户。
万人摇盘逐渐消失的原因，除了首付比例提升之外，今年多个板块房价有一定上涨也是一方面。
二、五桥、兴智中心、麒麟科创园！一些曾经滞销的板块火了！
买房人曾经看都不看一眼的江北五桥板块如今翻身“农奴”把歌唱，滞销房源成了抢手的香饽饽。最终去化才是真实的，五桥板块江山大境、锦绣樾江府、西江瑞府等楼盘开盘去化情况都非常喜人。
锦绣樾江府售楼处门口早起排队登记
这样的情况也发生在兴智科创新城板块，开盘从滞销到卖光仅仅几个月的时间。就在前两天，苏宁世茂璀璨云著拿到销许，首付一下提高至最低6成，房子不愁卖自身信心爆棚。
苏宁世茂璀璨云著前期开盘现场
除此以外，麒麟科创园、方山也从泥潭中爬出。
麒麟科创园仁恒城市星徽今年的开盘现场人山人海，比第一次开盘还要火爆，一共392套房在400号左右就仅剩极少量大户型房源，最终2小时售罄，甚至连样板间都加价130万元卖掉了。
仁恒城市星徽开盘现场
为什么这些板块能够从滞销到卖光？
因为在楼市大背景下，买房人的选择被疯狂挤压。
买房人愁啊，发愁有钱买不到房、发愁首付最低5成、8成的热盘正在一步步将自己逼退。
与兴智科创新城相邻的燕子矶板块已经最低5成首付起步了；曾经的刚需聚集地江北核心区最低首付8成了；河西南岸首付最低5成了......
在这个背景下，首付最低3成的板块屈指可数，而3成首付、有地铁（在建）、有学校（政府正在引进）、有产业、有商业、距离市中心不远的板块选择已经寥寥。
眼下，能让买房人趋之如骛的，要么是很热门的区域，要么是超级便宜的价格。
三、降价27万抛房！高价二手房流通开始变慢！
新房难买，二手房市场的流通性也在减慢。部分区域的高价二手房，有价无市现象十分明显。
现在南京很多次新房二手房房主，看到项目周边有名校落定，或者是新房十分难摇号，将房价报的很高。虽然有少部分人无奈买单，但依旧不能代表真实的市场情况。
超11万套！南京二手房挂牌量太吓人！
目前，南京在售的二手房有多少？据某中介网站数据显示：目前，南京二手房业主通过它挂牌销售的二手房有111771套。
而一个月前，这个数据还是109802套。
我们从多家中介人员那里得知：目前高价房横盘现象很严重，尤其河西。
我的同事西妹R询问了河西南片区的3位资深中介，他们的回答都是，那些成交不具有代表性，4月份之后行情就淡了一点，成交量、带看量、咨询量都有下滑。
来看一组成交数据：
在最新的某中介成交数据中，没有一套房源成交单价破7万/㎡，甚至出现了不少降价售卖的房源：
此外，今年“限房价竞地价”的一纸文件出炉，给了各个板块当头棒喝，尤其是热门区域。例如鼓楼滨江毛坯房价未来不得超过3.9万/平，燕子矶毛坯限价不超过3.2万/平、新玄武毛坯限价不超过4.35万/平。
如果是按照这样的限价，如今这些地块周边的二手房价其实早已突破前者，等得起的买房人一般都会选择摇号之后再做打算。
对于二手房业主来讲，踩在3年限售前后买入的，不要抱着短期内卖房能有所收获的心态，毕竟如今的市场环境变了。
四、开发商“抢”地！未来房价格局改写
“520集中供地”硝烟散去，本次土拍结束后，一批板块房价格局将被改写：
河西南岸涨约4000元/㎡
江北核心区涨约3000元/㎡
新玄武涨约3000元/㎡
大校场涨约2000元/㎡
光华路涨约2000元/㎡
迈皋桥涨约1500元/㎡
仙林湖涨约1000元/㎡
汇通路涨约1000元/㎡
随着各板块“双限”地越来越多，非“双限”项目真的是卖一个少一个，不带“包”的请珍惜，没提首付的更要爱惜。
一个猜想。明年等到这批“双限地”真正兑现市场，南京楼市的走势可能更火了。
拭目以待。
一定注意！
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