学位房的高烧，可能要退了。
近日中央重申房住不炒定位时，明确提出“要防止以学区房等名义炒作房价”。中央直接点名学区房，实属罕见，信号意义可见一斑。
在中央“点名”之前，上海、北京、宁波等多地已出台对学区房的调控政策：
北京一个月四提学区房，教育强区西城区明令施行多校划片；
上海将重点高中五成名额分配到校，意在让房产和名校学位脱钩；
宁波出台二手学区房指导价，精准调控过热的学区房市场。
过去几年，深圳优质学位房完美表现了领涨抗跌的属性，是穿越楼市涨跌周期的“硬通货”。
严厉调控下，深圳优质学位房价格还能坚挺多久？真能“免疫”调控吗？
我们先看近期市场表现，再从中寻找答案。
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顶级学位房大幅降价，“刚”不动了？
近期调控潮密集，深圳顶级学位房呈现出低迷态势……
比如，南山一流地段、顶级学位的观海台，81平2房降价140万，比上一套同户型成交价还低50万；同学区的漾日湾畔，112平3房仅需*138万，与同小区96平户型的报价处于同一水平查看此房。
▲观海台降价房源
业主心态回落的现象也发生在福田和宝安：
福田拥有“双实验学校”的国城花园，往常44平户型成交活跃度很高，但208新政后成交依旧寥寥无几，即便业主挂出小区最低价，也仍存在10-30万的谈价空间；
宝安头牌名校学区，勤诚达22世纪有套稀缺放卖的89平3房，业主能接受低于新政前的成交价。放在以往，这类户型的业主要么奇货自居，要么仗着稀缺卖高价，绝不会做出这么大的让步。
多个头部名校出现学位房降价，实属难得。
通过我们一线市场团队调研，这些业主的降价存在同一动机——着急换房。
当年为了学位憋屈地住进小房子，如今用完学位终于可以解脱，迫不及待想换入面积更大、住家更舒适的房子。尤其是已经物色好下一套房子的业主，降价力度会更大一些。
2
二手房市场趋冷，换房窗口期已至？
据统计，上个月的二手房过户量仅有4877套，同比下降33.26%，环比下降28.16%，近期数据继续走低，可以窥见新政后市场成交的惨淡。
也正因是淡市，换房的“踏空”风险有所降低。
去年的换房需求在年底扎堆入市，学位房一天一个价，很多业主捂盘或撤盘年后卖，根本不给换房群体犹豫的时间，稍不果断可能错失好房、出现“踏空”。
相比于年前，当下市场有实力接盘的人减少、成交速度放缓、带看量下滑，不断向业主传递“难卖掉”的信号。诚心卖的业主一旦着急，价格甚至可以“大刀砍”（大户型有较大谈价空间），换房群体的“踏空”风险小。
▲一线专家观点
但需要承认的是，当前市场下的置换成本着实不低。
去年715政策之后，买房首付比例上浮、税费成本提高、JLH被堵，选择观望的换房群体不在少数，有些还妄想政策留有回旋余地。
结果换房群体等来的不是成本降低，而是调控加码——208指导价出台，3成首付变5成，5成首付变7成，就差要求换房群体一次性付款。
对于现在是不是换房的窗口期，你怎么看？
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如何把握降价背后的捡漏机会？
当前市场下，越来越多学位房业主加入降价置换队列。
这意味着市场将涌现一批“捡漏房”。
买方要想把握机会、低位入手学位房，必须在思想和行动上快人一步：
第一，紧盯目标小区和户型，借助靠谱中介的力量掌握最新动态。
如果遇到诚心卖的业主，尽可能抓住机会见面谈价、谈周期。比如我们前文提到的几个大幅降价的房源，这类笋盘的去化速度极快，看上了最好第一时间约业主进行谈判。
第二，如果目标学区内一房难求、业主心态依旧坚挺，则需根据学校的生源紧张程度进行决策。
在入学积分高的学区不宜观望太久，因为买入时间会影响积分数值，去年宝安中学录取积分便高达108.4分，相当于要提前3年买房；
在入学积分低的学区则可保持观望，等待价格合适的房源出现，如果资金在手可以增加不小的谈价空间。
楼市有句老话：对刚需而言，“现在”永远是最佳买房时机，毕竟教育不等人。
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