不得不说，广州楼市还在继续两极分化。天河、黄埔红盘一开盘就被“秒光”，都说明眼下楼市的流量不是一般地集中。
时下买房人不能承受之重，除了认筹红盘成了分母，还有就是久久等不到新盘的到来！就如小前线最近也遭遇了一回。
下面的对话截图来自黄埔知识城某大盘：
昨天，小前线微信上找升龙·学府上城的销售了解开放时间，却得知其已离职去了其他楼盘，不禁惊讶三连。
销售：“太久都没开，等不了啊。从去年底到现在，每个月一两千的收入，谁受得了……”
小前线：“不会只有你自已一个走了吧？”
销售：“怎么可能？和我差不多同时间走的都有好几个……”
也是，原本说3月初开，后来又说3月27日，一直在推迟。 知识城土拍摇号出圈的时候不开，“五一”黄金周不开……
△升龙·学府上城售楼部
1
地铁200米，知识城南大门
升龙·学府上城，由汤村旧改转化而来，位于知识城地铁14号线知识城支线汤村站附近，可以看到首开区到离汤村站A口很近，百度地图测距直线200米出头。
项目所在的汤村，位于黄埔区九龙镇中部，被称为中新知识城的“南大门”。注意，这并不属于南起步区范围内。
不过，200米到地铁是项目的一大优势，到南起步区非常方便，14号线知识城支线两个站可到何棠下。
再者，从项目出发搭乘14号线知识城支线，可换乘14号线、21号线前往从化、增城、白云、黄埔、天河等地，门前又是九龙大道，交通相当便利。
△知识城摇号地块
4月底集中拍地，知识城两宗宅地齐齐摇号，楼面价高达2.7万/㎡。这两宗宅地远离地铁，距离南起步区也有3公里之遥。
升龙·学府上城距离这两宗地块直线3.5公里左右，但升龙更近地铁，也更近中心区。
2
无愧教育大城
从案名就能知道，教育是项目的重头戏，也是最大优势之一。
据悉，项目将自建8所公立学校，包括1所48班完全中学、1所54班九年一贯制学校、2所小学、4所幼儿园。
不要问是什么学校，目前还没有明确说法，销售说有可能引进名校。
这些学校其实是整个汤村旧改的教育配套。需要说明一下的是，九年一贯制学校与一期紧挨着，一期业主有可能直接入读该校。
不过其实，最大的惊喜可能不是项目的自建学校，而应该是华附知识城校区。
△知识城华附效果图
知识城华府，与项目仅一路之隔。其涵盖初中和高中部，共设78个班，提供3900个学位，预计2024年9月开学。
当然最终的招生政策还是以教育局公布为准。
3
前期要蹭南起步区配套
按照规划，汤村改造后新建范围86.58万㎡，总建筑面积269.15万㎡，容积率4.2。
这个体量将近270万㎡的大城，除了住宅，还规划有近89万㎡的商业办公体量，包括购物中心、商业街、写字楼等，主要分布在九龙大道汤村一侧的边上。
△汤村旧改商业效果图
这样的商业体量，自成一体。据现场销售说，升龙正在洽谈引进万达，能否成功引进不知道。
当然，现在这些都是一个饼，起码要等上四五年。目前，配套主要集中在知识城南起步区，往北一站到绿地缤纷城、两站到城南邻里中心。
△城南邻里中心
4
刚改三四房为主
汤村旧改范围内，安置区总用地面积45.06万㎡，融资区（即可售部分）占地41.52万㎡。整个汤村旧改总约13500户，商品房层高将达到31-41层。
整个汤村旧改，融资区一期位置最好，紧挨九年一贯制学校，离地铁汤村站A口也最近。
另外，项目还规划有双泳池、主题游乐区、康体健身区、阳光草坪等配套。
△汤村旧改总体规划图
楼盘一期规划建设10栋住宅，其中1-5、8-10栋为二梯四户，6栋和7栋则是二梯六户。据说首推1-9栋，预计2023年交楼。
项目一期的户型相对会比较集中，跨度不大，首推产品为96~143㎡的精装三至四房。
96㎡三房，是当面市面上主流的产品设计，方正实用，厨房、餐厅、客厅分布于同一侧，另一侧是卧室，动静分离做得很好；儿童房则有部分赠送面积。
124㎡四房，横厅设计，整体布局方正。除书房外其他三个房间及餐厅均带飘窗。
143㎡的四房两卫，经典南向四开间设计，最吸引人的可能就是近10米长的超长阳台了，连通客厅及三个卧室。
值得一提的是，据称项目采用豪宅交标，包括有中央空调和全屋石材等，交标造价高达5000元/㎡，但这就要等待项目开放后再做验证了。
5
吹风3万+/㎡
位置不错，又是目前缺货板块的配套旧改大盘，大家最想知道的，一定是价格了。
据悉，升龙·学府上城首期吹风价为3万+/㎡，具体还有待确定。销售表示这是升龙在广州的首个项目，务求一炮打响，甚至还有可能低于3万。
参考周边在售楼盘价格，整个知识城目前在售的一手楼只有四个：保利拾光年（2.95万/㎡）、时代印记（2.7万/㎡）、凯德中新里（2.8万/㎡）、康大龙祥汇（4.5万/㎡）。
拾光年距离地铁直线都有1.6公里，也不属于南起步区；
时代印记位于知识城北，重产业，配套和教育远逊于南起步区；
凯德中新里倒是属于南起步区，但户型有些奇葩且无配套学校；
康大龙祥汇主推的是叠墅和联排别墅。
而二手方面，在贝壳上挂牌的二手房源中，万科幸福誉、广州绿地城、时代天韵等项目的挂牌价大多在3.4万/㎡以上。
按照最新政策，二手房未满五年需征收5%的增值税，这又是一大笔额外支出。
地铁上盖、教育优势，如果价格适宜，升龙·学府上城大概率又是一个爆款网红盘。
不过，因为项目还未正式开放，最终要考验的还是发展商的出品和品牌力了。不熟悉市场的买家可能还不太知道，升龙目前在广州的项目已经有9个，而且全部都是旧改项目！
△来源：广州升龙公众号
打头炮的项目开出什么样的花，结出什么样的果，只能拭目以待了。
根据小前线得到的消息，项目没做任何宣传的情况下，已经陆陆续续有不少客户自发前往售楼部，升龙或是认为项目会爆，目前已裁掉大客户销售等外场销售 ，只保留内场销售。
最新消息，项目计划于本月28号正式开放售楼部并同步收筹。
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