昨日，银保监会、住建部和央行三部委联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，全面收紧经营贷监管，严防经营贷违规流入房地产市场，更好地支持实体经济发展。2021年房地产信贷政策将如何演变？是否预示着楼市拐点将至？
01 经营贷监管全面趋严
积极引导银行把信贷资源
从偏好房地产转移到实体经济领域
经营贷监管全面趋严，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理。具体而言：
其一，贷前加强借款人资质核查，切实加强经营用途贷款“三查”，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。加强信贷需求审核，对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。加强贷款期限管理，对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。并加强贷款抵押物管理，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。
我们认为经营贷的贷前审批将愈加严苛，银行业金融机构将逐笔查验借款人资质、审核真实贷款需求，确保经营贷资金真正用于企业经营。这也意味着经营贷的审批期限将明显拉长，信贷额度也将明显缩量，以期实现违规经营贷、问题经营贷零增长。
其二，加强贷后资金流向监测和预警，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。我们认为银行业金融机构自查应与监管部门检查相结合，在做好增量经营贷业务监管的同时，还需花更多的时间和精力做好存量经营贷业务的全方位监管，实现流向房地产领域的违规经营贷全面清零。
其三，加强银行内部管理，要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。囿于实体经济投资回报率偏低、经营风险不断升级，房贷长期以来均是银行信贷业务的优质资产，很大程度上导致银行业金融机构疏于信贷业务管控，相对充裕的信贷资金便通过各种渠道流向房地产领域。我们认为银行业金融机构要落实主体责任，从经营理念、监管制度、操作流程等方面扎好篱笆筑好墙，避免将银行内部管理流于形式。
其四，加强中介机构管理，建立合作机构“白名单”，房地产中介机构不得诱导购房人违规使用经营用途资金。我们认为银行业金融机构要对合作机构制定更高的准入门槛，依据历往合作类业务的违规守纪情况，优选合作机构。各地监管部门要树立问题意识，并加大处罚问责力度，对于确实存在违规情况的房地产中介机构，及时采取一系列必要的惩戒措施。
当然，严肃治理违规经营贷的根本目的还是在于释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。下一阶段仍需深化金融供给侧结构性改革，积极引导银行业金融机构把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到小微企业等实体经济领域，实现信贷资源增量优化、存量重组。
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