盐城、淮安等热点三四线显著降温
2021年以来，房地产市场热度不减，前2月全国商品房销售面积、金额较2019年同期分别增长23%和50%。一、二手房成交超预期，前2月CRIC监测的百城商品住宅累计成交7954万平方米，较2019年同期增长41%。全国市场占有率达到60%以上的24个重点监测城市，前2月二手房累计成交2845万平方米，较2019年同期增长75%。
而从我们实际调研情况来看，2021年以来长三角地区三四线城市房地产市场持续火热。例如盐城，前2月在售项目纷纷上调售价，平均涨幅多达3000元/平方米。又如淮安，二手学区房售价跳涨，核心区位的优质学区房售价热炒至6万元/平方米。
除了本地改善性需求持续释放、棚改带动一大批增量购房需求之外，投资、投机性需求进场或是重要因素。而在土拍市场火爆、城市地王频出的情况下，势必将推升房价上涨的一致预期，进一步加剧市场投机炒作氛围。
我们认为随着房地产信贷政策全面趋紧，投机炒作需求将得到有效遏制，房地产市场有望逐渐回归稳态。受此影响，上海、广州、杭州这类热点一二线城市房地产市场或将逐步回归理性，基于市场仍有强劲的需求支撑，预计成交将稳中有降，但不会明显失速。反观盐城、淮安这类热点三四线城市房地产市场或将显著降温，受限于本地购房需求基本饱和，叠加市场购买力瓶颈尽显，成交或将明显缩量，高价盘、地王盘更将面临较大的去化压力。
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