新湖中宝迎偿债高峰：一手发债一手卖资产

　　在离岸市场发行了一笔利率高达11%美元债后，新湖中宝近日又将旗下四个项目的部分股权以22.97亿元价格出售给绿城。在发债、“卖子”等举措背后，是新湖中宝即将到来的偿债高峰。

资料图。中新经纬 董湘依 摄

　　借新还旧

　　3月以来，受海外资本市场动荡影响，中资美元债被大幅抛售，企业赴海外发债成本也陡然上升，不少房企转投境内市场融资。进入三月下旬，便鲜有企业选择海外发债。不过，新湖中宝却是例外。

　　3月31日，新湖中宝发布公告称，境外附属公司新湖(BVI)2018控股有限公司完成在境外发行总额2亿美元的债券。从公告来看，票面年利率为11%，期限为3年，附第2年末发行人上调票面利率选择权、赎回权及投资者回售选择权。据此前发改委要求，这笔债券募集资金仅用于一年内到期的中长期境外债务置换。

　　中新经纬注意到，新湖中宝主要是通过新湖(BVI)控股有限公司和新湖(BVI)2018控股有限公司两个主体来发行美元债。截至目前，wind数据显示，新湖中宝境外未到期债券余额为8.75亿美元，按照当前汇率计算，折合人民币约为61.96亿元。

　　从境内债务来看，当前新湖中宝债券余额合计为118.57亿元，其中42.94亿元将在今年年内到期，此外还有18亿债券在年内面临回售，明年年内到期的为35.93亿元。

　　据评级机构联合评级此前报告，若考虑投资者行使回售权，公司应付债券中于2020年合计116.34亿元，公司在2020年存在较大的债券偿付压力。

　　近年来，在房企规模化浪潮下，不少房企的负债规模连年递增，新湖中宝也不例外。财务数据显示，2016年-2018年，新湖中宝的负债规模分别为816.73亿元、916.69亿元、1054.85亿元，年均复合增长率13.65%。Wind数据显示，新湖中宝的净负债率大幅高于同业水平。2018年和2019年上半年，新湖中宝的净负债率分别为181.33%和183.65%，而行业平均水平为140%左右。

　　惠誉最新报告指出，2019年6月末新湖中宝自身的杠杆率(以净债务与调整后库存的比率衡量)保持在88%的高位，与2018年末的水平相似。惠誉预计，2019年至2021年间新湖中宝的杠杆率将保持在该水平上下----尽管在此期间该公司的新拿地规模将极小，原因是土地一级开发和建设将继续导致大规模现金流出。

　　而与负债步步走高形成对比的是，新湖中宝经营活动现金净流入规模逐年下降，2018年更是由净流入转为净流出。财务数据显示，2016-2018年，新湖中宝的经营活动现金净流量分别为46.28亿元、16.83亿元和-37.79亿元。

　　“卖子求生”

　　相比起其他房企，新湖中宝有大量优质土地储备，惠誉在报告中指出，新湖中宝的优质土地储备将令其合同销售增速和利润率高于评级处于“B”区间的同业，这弥补了其杠杆率高企的短板。因此卖地也成为了新湖中宝求解资金链难题的必选项。

　　截至2019年6月30日，新湖中宝土地储备面积为1200万平方米，规划建筑面积为2300万平方米。1200万平方米的土地储备是什么概念呢？地产龙头万科截至2019年末的土地储备为3360.2万平方米。再对比下销售额，新湖中宝2019年上半年为76亿元，而万科同期为3298.03亿元，可见作为一家中型房企，新湖中宝的土地储备谈得上充裕，但销售业绩实在谈不上出彩，大量的土储并没有转化成为销售收入。

　　国盛证券此前报告指出，土地储备是把“双刃剑”，并非多多益善。一方面充足的土地储备，有利于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备，会造成一定的资金占用。如果房企的土地储备增值低于资金成本，则意味着现有土地储备“亏损”。因此，需注意去化周期指标，对于去化周期偏高房企应关注其今后销售状况。

　　新湖中宝的去化周期也曾受到监管问询。2018年新湖中宝年报显示，公司2018年存货703.54亿元，同比增长18.50%；而2018年预收账款仅163.57亿元，同比增长仅5.00%。公司房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。上交所曾要求新湖中宝结合公司2019年一季度房地产销售、去化以及毛利率情况，说明公司房地产开发业务的盈利能力和业绩可持续性。

　　对此新湖中宝回应称，目前，公司地产项目大部分分布在长三角区域，开发产品库存较少，销售风险较少。公司会密切关注国家及各地政府的地产调控政策变化及市场销售情况，准确定位产品、灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动。

　　从目前来看，自身开发能力有限的新湖中宝最终选择了卖地的策略。4月20日，新湖中宝公告显示，绿城中国将受让新湖中宝全资子公司上海中瀚置业有限公司35%股权和浙江启丰实业有限公司100%股权，交易价款分别约为19亿元和3.79亿元，合共22.79亿元。

　　而在此之前，绿城还在去年12月以36亿元收购新湖中宝旗下上海明珠项目35%股权。

　　此外，在去年7月，融创地产或其指定方将受新湖中宝持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易价款为67.05亿元。新湖中宝称，此次交易产生收益约5亿元， 该数据未考虑最终税费情况且未经审计，有利于加快公司现有项目开发进度，加速资产周转，优化公司资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。

　　惠誉指出，完成最近的资产出售后，新湖中宝的短期流动性充足。不过，其也同时指出，低周转业务模式导致新湖中宝需要进行债务再融资且可能需要出售资产。