特写 | “我们的商业会长大”

商业之难，难于理解

“商业项目难在哪？”华夏幸福产业新城商业事业部负责人率先发问。

在上海静安昆仑大酒店的四十层，嘉宾们聊得热络，一年一度观点地产的商业年会上，商业地产大咖们在餐桌前纷纷讨论了个人对商业的见解，对未来的预判，亦或是在商业地产行业中数十年摸爬滚打后的诸多感言。

但关于商业困境，大家都承认的一点是，“其实难就难在企业有多少资源、操盘者是不是理解这个项目，团队的DNA和能力允许我们做成什么级别的东西，这个尤其重要”。该负责人首先抛出了答案。

据悉，截至目前，华夏幸福产业新城的商业项目已落地七个城市，运营面积达到108万平方米。但与大多数的商业地产不同，华夏幸福的商业项目是在产业新城的基础上建立起来的，有观点认为，其所打造商业项目更像是产业新城的配套产品。

但商业部分是华夏幸福“建城”过程中不可或缺的一部分，它是打造一座魅力城市的必然投入，与产业新城是相互补充、相辅相成的。

三十分钟的餐间交流，负责人为我们细细描绘着其对独特商业模式的理解与运作方式。

每一个项目在定位之初，她与她的团队都面临着考验，到底是理性的去看待项目，从商业的角度去考虑它如何引领市场、如何活的更好、如何有比较可观的收益；还是从规模的角度，用大体量的方式去竞争。就像世界上没有完全相同的两片雪花一般，每一个商业项目也不可能完全相同，因此，她标水定位之初，商业就必须进行细致的调研和分析。

以开业一年多的嘉善越里为例，该项目是嘉善产业新城当中的文旅特色主题项目，定位为“微度假”，是以艺术、亲子、互动为主题的街区商业。园内商业九成品牌都是围绕主题招商，比如象征属地文化的国学馆，禅射堂；提供儿童亲子互动的贝多树动物艺术街区、纸箱王；提升游客眼界和审美鉴赏的左岸美术馆、左岸剧场等等。

一方面，该项目具有特殊的交通区位，不仅位于长三角，而且项目距离三大机场仅为一小时车程，抵达上海、杭州的高铁也仅需半小时。产业新城都是围绕着核心都市圈布局，比如环上海、环南京、环杭州一类，拥有非常好的交通区位，随着城市交通压力的增大，购物中心不再像过往那般辐射范围广阔，“因为向内是堵的，向内发展是很难，但向外恰恰是很松的，这就是我们的优势”。

另一方面，嘉善一直被称为上海的后花园，很早之前就已形成了相对成熟的旅游市场。因此，在一个相对成熟的旅游环境当中，产业新城商业团队不仅要考虑如何才能满足嘉善产业新城及老城区本地人的休闲需要，更要考虑长三角一带人们的度假需求。

于是多方面剖析后，“精致”是华夏幸福产业新城商业团队提出的一条保险路线，通过定位叫它为“微度假”，并细分出亲子游市场。

然后是商业项目重要的招商和运营环节，创新能力是考验一个本土项目可持续发展的重要指标。创新代表了一个项目的引领力，就是是否能通过精准的定位，去“共情”去理解这些品牌，为品牌设身处地着想，同时在全周期的运营过程当中，了解周期的变化和做活动的卡位，并且成功地让这些品牌愿意去做出相应变化。

因此，在引入业态与品牌的过程中，华夏幸福产业新城商业团队会考虑如何平衡本地人的需求与周边城市人群的度假需求、会根据不同的时间节点结合项目定位举办各类活动。如跟随国潮文化，打造汉服主题的“穿越之旅”全面配合嘉善越里的文艺亲子主题；如反映浪漫国际范儿的固安大湖花园天地采用外籍人员巡演模式让街区整体洋溢在法式风情环抱中……每一个项目都是在深刻的理解下策划落地。

“找到操盘人，然后把团队培养成善于理解、注重创新这样的组织，并且让他们长期的服务于此，这是最难的事”，华夏幸福产业新城商业事业部负责人又将话题拉回了最初关于“商业之难”的讨论。

华夏幸福产业新城的商业会长大

当有嘉宾问道“产业园区需要长时间孵化，这是否会阻碍商业地产板块的发展？”

在外界看来，产业新城的模式让华夏幸福获得红利，但产城模式的运营周期长，无疑也增加了其配套商业的运营难度。

但其实，乐观的人会看到恰恰相反的一幕，产业新城里只有华夏幸福自己的团队在做商业，那么无论是它的底商配套，还是大的购物中心，不存在很强的竞争性。产业新城是在建城市，在这个城市当中，从人的无到有，到人口的汰换，而商业团队会根据不同的时期来决定投放什么产品。

尽管产业新城的人口导入需要一定的时间，但其发展是一个全生命周期的过程，急不得。如果产业新城发展初期还比较小，商业部分主要是作为产业配套；当产业新城当中的社区交付到了一定的量，社区人口导入比较快的时候，就相应地做区域级商业；如果项目发展的较快，城市总人口达到一定量级就会打造大型的购物中心，做一个城市级的商业。这完全是跟着公司的整体战略以及产业新城的发展阶段而行进的。

互联网企业通常推崇的是野蛮成长，但实体企业不可以这么“任性”。产业新城的商业要长大，更倾向于按部就班。一是原地长大，购物中心分两期三期开发，前期预留好所有的对接条件以便“长大”；二是是换个位置长大，保持现有模式的前提下，在另外一个符合条件的产业新城中复制并扩大。

谈及未来，该负责人表示，短期来讲，他们更希望深耕，做到有质量地提升，把三年内开的商业项目再细致一些。而这背后是非常系统的精细化运营工作，做到有质量的提升，让团队的组织力与项目未来的发展是匹配的，她告诉我们，因为只有练好内功了，才能快速去复制和发展。

从更长远的角度来看，在项目的布局上，华夏幸福产业新城拥有绝对的区位优势，环京、长三角、珠三角都有商业团队可以深耕的地方，希望可以匹配相应的文化属性去复制并完善嘉善越里的模式。“我们的商业会长大”该负责人信心溢于言表。