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LPR未下调,深圳房贷利率却降了!购房者有福了?

2020-07-22 11:04:38 来源:广东财经网

  本月LPR没降。期待落空。

  6月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布6月贷款市场报价利率(LPR),与5月报价保持不变。

LPR未下调,深圳房贷利率却降了!购房者有福了?

  1年期LPR为3.85%

  5年期以上LPR为4.65%

  从2019年12月开始,5年期以上LPR报价4.80%,之后便持续下调。最大一次降幅发生在今年4月20日,直降20BP,报价为4.65%。至今未变。

  5年期以上LPR被看作房贷利率晴雨表。降了,说明央行正释放信贷宽松、鼓励买房的讯号。升了,说明市场过火、调控应适当加剧。而此次“不变”的举动,让“众望所归”以落空收场。

  以为万事俱备只欠东风?但央行自有看法。

  楼市很火 央行无需加油

  正在发生的楼市,如你们所见。金融街、海纳公馆近日频上热搜 ,中签率创新低。

  除开深圳,万人摇的场面在不少二线城市中也屡见不鲜。

  如杭州,远洋西溪公馆项目,59637人参与争抢959套房源,开创有史以来杭州摇号购房记录,中签率低至1.61%。

  南京,江畔都会上城,11890组购房者与223套精装房源角逐。中签率1.87%。

  更夸张的还有成都,川发·天府上城,出现47209人争抢786套房源的现象,最低中签率0.66%。

LPR未下调,深圳房贷利率却降了!购房者有福了?

  截图自成都购房通

  本月中旬,国家统计局发布《2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示,无论是环比还是同比,全国房价都爆发出惊人的上涨态势。

  虽然去年下半年开始,各地房价下降城市数量逐步扩大,到疫情后达到巅峰,下降城市最高达到近40个。但随着央行“放水”、美联储宣布无限量印钞,今年4、5月的楼市又“飞”了。

  上涨城市从32个上升至57个,下降城市从38个下降至13个。月月飘红的城市持续增加。

LPR未下调,深圳房贷利率却降了!购房者有福了?

  截图自国家统计局

  北、上、广、深表现更为惊人。

  向来横盘的北京环比领涨,达到1.8%,这是北京自2016年以来环比涨幅最大的一次。据成交数据显示,北京单月二手房成交量2.1万套,叠加西城学区房需求,交易量井喷。

  其次是深圳!环比上涨1.6%,也是环比数据中的高位。并且深圳连续3个月二手房成交量突破8000大关。量价齐升似乎正在进行时。

  上海、广州也都逐步回暖,分别上涨0.6%、0.4%。上海新房创下44个月以来的成交峰值,二手房也明显高于平均水平。

  如此热烈的楼市场面,还需央行再度降息鼓励?这分明不合逻辑。

  土拍大热 楼市预期向好

  另外则是土地市场越演越烈。面粉贵过面包的事情一再发生,无论开发商还是购房者均对未来楼市信心满满。

  5月15日,深圳前海一住宅用地,溢价率45%,楼面价8.74万/平方米,一举成为深圳新晋地王。

  5月18日,广州同样迎来一场声势浩大的土拍,32家房企,竞拍12宗土地,总交易额达到了240亿元,导致广州的交易系统一度瘫痪。

  5月19日,北京合生创展经过56轮和66轮的搏杀,分别拿下了两款优质地块,总价107亿元,溢价率42.08%和37.86%。

  6月16日,杭州滨江集团竞拍杭州上城区一宗地块,溢价率21.4%,楼面价29058元/平。

  ....

  中原地产研究中心统计数据显示,今年前5个月,50个城市合计卖地金额达1.7万亿元,同比上涨8.8%。

  杭州、北京和上海三个城市卖地收入均超过千亿元,分别为1265亿元、1131亿元和1047亿元,29个城市土地出让金额均超过200亿元。

LPR未下调,深圳房贷利率却降了!购房者有福了?

  截图自网络

  深圳今年的土拍活动同样异于往年,不仅加大土地供应,还增加了人才用地的比例,可见深圳在平衡商品房房价上做出的努力是空前的。

  土地市场大热所表现出的楼市向好预期,也为央行不愿继续降息提供了参考。

  市场不差钱 小微企业贷款容易

  几天前,统计局公布了5月份的M2和社融数据,一如预期,广义货币(M2)同比增长11.1%,社会融资规模存量为268.39万亿元,同比增长12.5%。

  这个是宏观层面的钱,说明钱确实在增多,市场上钱是充沛的。

  最为明显的是,多家银行近期纷纷推出优惠贷款利率。

  其中工行“融E贷”统一执行年利率4.35%,支持按期付息一次性还本,甚至低于个人住房贷款。

  招行于6月22日启动闪电贷“提款礼”活动,利率最低可达3.96%。老百姓最为熟悉的余额宝年化利率也是一路下滑1.4%左右,甚至低于一年期存款利率(1.5%)。

  这足以说明,就目前而言,不是央行释放流动性最迫切的时刻。市场资金量充裕,暂时无需通过降息方式刺激经济。

  这一波操作,似乎也间接地表达了央行一直以来的态度:严禁金融资金违规流入房地产。

  各种针对小微企业的贷款方式层出不穷,但就是不在LPR上面让步太多,LPR降得越多意味着金融政策对房贷利率让利更多。而房贷利率又是楼市的晴雨表,直接影响购房者预期。

  LPR没降 但深圳房贷利率确实降了

  房贷利率的执行标准以LPR为基准,各地银行根据当地情况实行上浮或下降基点得出最终执行利率。

  【央行最新基准利率】

LPR未下调,深圳房贷利率却降了!购房者有福了?

  注:以上数据依据网络及各个官方网站公布资料整理,具体政策以最终文件执行情况为准,具体可咨询深圳各大银行。

  以深圳为例,打比方5年以上基准利率为4.9%,在此基础上上浮10%,则最终执行利率为5.39%。

  各城市上浮多少,均由地方银行说了算。LPR仅作参考。

  在经济下行压力持续进程中,各地银行也暗藏下降预期。

  根据今年6月的数据,融360对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测显示,全国首套房贷款平均利率则为5.28%,环比下降4BP;二套房贷款平均利率为5.60%,环比下降3BP。

  深圳利率下降尤甚。自今年3月以来,深圳传出部分银行下调首套房贷利率的消息,之后降息的声音便不绝于耳。

  据融360房贷数据显示:中信和广发在深圳地区的首套和二套房贷利率之前是上浮10%和15%,现在分别下调为上浮8%和12%。

  邮政储蓄银行已明确首套房贷利率降至基准利率上浮7%,二套降至基准利率上浮11%。

  交行将首套房贷利率从之前的基准上浮10%下调至5%。

  最新数据显示,除了四大行和少数股份行的首套房贷利率还保持基准上浮10%外,深圳大部分银行已将房贷上浮利率降到了个位数。

  除了贷款利率的下降,放款时间也越来越快。

  目前,四大行在深圳地区依然执行之前的利率标准,首套基准上浮10%,二套基准上浮15%,也没有明确下一步是否有调整计划,但多家支行的个贷经理表示,放款速度已经较去年大大加快,基本不用等。

  从融360房贷数据看去,不仅深圳,各个城市的银行均在LPR按兵不动的情况下,下调了上浮比例。表明未来或有如下趋势:

  (1)2020年下半年,LPR将持续走低发生的可能性较大。此次未降,下次再降?

  (2)楼市监管持续加码,避免金融资金违规流入房地产依然是严控底线。

  (3)城市、区域、项目分化加剧,优质区域、优势地段、优质产品将格外受关注。反之,则遇冷。

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