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房贷利率要不要选LPR?

2020-07-22 10:25:43 来源:广东财经网

  最近,越发感觉到自己的生活与国家经济改革的紧密联系。

  上周高高才完成2019年度个税年度汇算,交了个“红包”。昨天助理又收到银行发送的房贷利率转换的通知,就是大家最近常听到的“LPR转换”。助理来问我,不少身边朋友也有这个疑问:LPR浮动和固定利率选哪个?

  趁热打铁,高高抽空研究了相关政策并在手机银行进行了操作,在这里与大家分享。

  一、什么是LPR?

  LPR也称为“贷款市场报价利率”,简单来说,是央行综合18家具有代表性的商业银行市场报价,形成的贷款市场报价利率,每月20日对外公布一次,目前包括1年期、5年期以上两个品种。

  LPR = MLF(公开市场操作利率)+银行平均加减点。

  MLF可以理解为央行借钱给商业银行的利率,LPR则是商业银行给其最优质客户的贷款利率。

  在央行网站上可以查到最新一期的五年期(房贷多为5年以上的长期贷款)LPR为4.75%。昨天(4月15日)央行开展了1000亿元一年期MLF操作,中标利率下降20BP(0.2%)至2.95%,4月20日的LPR下行是大概率事件。

  二、为什么要推出LPR?

  这是一个比较复杂的话题。市场上有很多专业的分析解读,大家可以搜搜看。高高换个角度,从房贷利率的计算方式谈谈自己的粗浅理解。

  现有房贷利率=央行公布的贷款基准利率*银行浮动

  但基准利率是大招,轻易不能放(上一次调整是2015年10月),这就导致政策不够灵活。

  另外,当前的贷款基准利率还不够市场化,这几年市场利率一直在降,但是并没有反映在房贷或其他贷款上。

  若选择LPR浮动,则房贷利率=MLF(央行操作更加灵活)+银行加减点(利率更加市场化)-/+银行折扣(或上浮)

  把房贷与基准利率脱钩,也可以实现对房地产市场的单独控制,避免放的水都流到房地产上面,尽量把低利率传导给实体经济,降低融资成本。

  三、房贷选LPR浮动还是固定利率?

  其实此次转换并不局限于房贷,还涵盖企业贷款、个人消费贷款等,但这些与房贷转换也不完全相同。对于大多数人来说,最关心的还是房贷,故本文只讨论房贷利率。

  具体来看,转换仅包含商业性个人住房贷款,以及组合贷款中的商贷部分,不含公积金贷款。同时,固定利率贷款、2020年底前到期的个人住房贷款、已参考LPR的浮动利率贷款也无需转换。

  这是道二选一的选择题,没有人能给出标准答案。如何选择,取决于大家对未来利率走势的判断。

  如果你认为未来利率会下降,那么转换为参考LPR浮动可能会更好;

  如果你认为未来利率可能会上升,那就选固定利率。

  根据媒体报道,从商业银行的反馈看,目前选LPR浮动利率的人数多于固定利率。

  小编以4.9%的基准利率为例,做了一张新旧房贷利率表供大家参考。

房贷利率要不要选LPR?

  举个栗子。小A的房贷是2016年8月25日批下来的,银行给打了9折,到目前房贷利率一直都是4.9%*0.9=4.41%。如果不改革,房贷利率就是按4.41%执行。

  2020年8月31日改革后,不同选择会产生不一样的利率。

  如果选择固定利率:以后的房贷一直按4.41%执行。

  如果转换成LPR浮动:原来的9折会变成固定加减值,央行规定用现利率4.41%减去4.8%,即-0.39%,这个不会变了。未来房贷利率 = LPR 利率+固定加减值(小A的是-0.39%)。

  按最新一期3月份的LPR(4.75%)计算,小A房贷利率为4.75%-0.39%=4.36%。假如4月份LPR降至4.65%,则房贷利率为4.65%-0.39=4.26%。假如5月份LPR涨到4.9%,则房贷利率为4.9%-0.39%=4.51%

  也就是说,如果未来LPR低于4.8%,那么小A赚了,反之亏了

  当然,银行可不会每个月都帮你算LPR,会约定一个重定价周期,规定最短为一年。

  四、LPR重定价周期、重定价日怎么选?

  选择了LPR浮动,还有2个附加选择题。

  一是重定价周期。一般来说,既然选择“LPR”,意味着更愿意接受市场利率,大多数人会选择最短周期1年(多数银行默认值也为一年),即每年改一次房贷利率。

  二是重定价日。重定价日的选择,则意味着以该月LPR利率来计算未来一年的贷款利率。

  各家银行给的选项各不相同。一般包含2种定价日:每年首日(即1月1日,执行上年12月20日的LPR)或每年对应日(比如8月25日批的房贷,则每年8月25日重新定价,执该年8月20日的LPR)。

  “首日”和“对日”又该选哪个呢?根据相关人士的测算,年内市场平均利率(参考Shibor和五年期国债期货)从低到高的月份依次是8月、9月、10月、11月、7月、12月、4月、5月、1月、3月、2月、6月(根据历史测算,仅供参考)。以小A为例,选对应日(8月)优于每年首日(12月)。

  五、怎么改?

  转换工作已于3月1日正式启动,将持续至8月31日,大家还有充足时间去学习了解相关政策,并结合自身需求做出合适的选择。

  目前多数银行都提供了网银、手机银行、电话等线上自助操作渠道,大家自行登陆操作即可。

  根据规定,定价基准只能转换一次,大家想好了再选哦。

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