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万科年净利338亿 郁亮：活下去是对自己说的
原标题：万科年净利338亿 郁亮：活下去是对自己说的
万科（000002, 2202.HK）周二发布年报，2018实现营业收入2,977亿元人民币，归属于上市公司股东的净利润338亿元，同比分别增长23%和20%。期末净负债率31%，继续处于行业低位。
万科董事会主席郁亮于今天的业绩会表示，从去年下半年，很多人要么担心我“活不下去”，要么担心我们让别人活不下去，万科是一个有危机感的公司，（之前说的）“活下去”是我们对自己说的。
公告显示，2018年万科实现销售面积4,038万平米，销售金额6,070亿元，分别增长12%和15%。销售均价为15,067元/平米，比上年同期仅增长1.7%，几乎持平。
2018年全国商品房销售面积为17.17亿平米，同比增长1.3%；销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%。相对于整体行业而言，万科明显是表现不错的优等生。但就万科自身而言，销售面积、销售金额和销售均价的增速均处于2013年以来的最低位。在表现亮眼的2017年，万科的销售面积同比增长30%达3595万平米，销售金额增长45%达5299亿元，销售均价同比增长12%达14,814元/平米。
2018年，万科的销售费用达79亿元，同比增长26%。这一增长高于12%的销售面积增长，也显示出万科的销售压力。谈及去年的经营压力，万科在年报中称，2018年宏观经济形势日趋复杂，全国商品房销售面积增速逐季放缓，行业集中度上升导致大型企业竞争更加激烈，企业转型仍面临诸多挑战。
万科的销售产品主要是住宅，占比达85%，一些位于一、二线城市，其中很多是此轮房地产调控的热点城市。公司2018年销售商品、提供劳务收到的现金达到3981亿元，同比增长8%；2017年公司此项现金达到3684亿元，同比增长29%。增速减缓显示2018年银行在这些热点地区发放购房贷款的审核有所收紧。
万科的销售区域比较分散，24%的销售金额来自于南方区域包括深圳和广州；30%来自于上海区域包括上海和杭州；24%来自于北方区域包括北京和天津；21%来自于中西部城市包括成都和武汉。当年公司在全国商品房市场的份额上升至4.05%，2017年为3.96%。
万科总裁、首席执行官祝九胜于周二举行的业绩推介会上表示，按照全球经验看，一般单一房地产开发商做到6%到8%的份额就很高了，万科的战略定位并不依赖于规模的增长，而是要提供更多的产品和服务来建立的客户口碑。
祝九胜称，万科自2014年就探索租赁住宅，目前已经开业了六万间，这一块的业务很难赚钱，但增加了一个城市的浓度；第二是物流业务，在这个领域是相对领先的地位，公司去年更是成功收购了太古冷链；第三是是传统的物业管理，万科现在从只管理自己的楼盘到其它楼盘，2018年的收入超过了100亿。年报显示，万科收购太古冷链的价格大约在19.2亿元左右。
总体来看，这三块新业务对2019年万科收入和利润的贡献都不会太大。在主要的房地产开发业务方面，万科在业绩会上没有透露2019年的具体销售目标。年报显示，2018年万科获取新项目227个，总规划建筑面积4681万平方米，按建筑面积计算，其中72 %位于一二线城市。截至2018年末，万科总土地储备在1.5亿平方米左右。
总体来看，万科的负债水平比较健康。祝九胜在业绩推介会上称，截止2018年底，公司的货币资金为1884亿元，远高于一年内到期的流动负债总和932亿元。截止年末，万科融资余额为2612亿元，其中53%为银行贷款，27%为债券，20%是其它贷款。
但是公司2018年三大现金流量净额均同比有所下降。对此，祝九胜称，现金流的下降一方面和业务发展所带来的投资需求有关，同时还和转型期间的投资也有关系。融资活动现金流同比下降则是因为去年融资规模随着业务发展有所增加。但公司未来会继续做好现金流的管理。
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