房贷要不要转LPR？转换后的利率如何计算？

　　2019年12月底，中国人民银行发布〔2019〕第30号公告，明确在2020年3月1日至8月31日期间，将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。2020年3月1日房贷利率换锚正式启动，这意味着从这天开始，个人住房贷款利率会逐渐与基准利率脱钩，改为与LPR(贷款市场报价利率)关联性浮动。

　　个人住房贷款基准利率换锚LPR对于购房者来说区别在哪里?与LPR挂钩后房贷利率又将如何改变?到底转不转LPR，转换后的利率如何计算?

　　1、LRR是个什么玩意?

　　LPR：LPR的全称为(Loan Prime Rate)，“贷款基础利率”，LPR最初是适用于对公贷款。

　　2019年8月，央行对LPR其进行改革，完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，进行了几点操作：

　　·全新LPR报价方式根据公开市场操作利率,加点组成;

　　·报价利率期限增加5年期以上;,

　　·报价频率之前是每日报价改之后为每月报价一次。

　　·新的LPR报价行，由之前的10家全国性银行基础上扩大到18家。

　　一言蔽之，央行为了更灵活的根据全国整体经济形势调整货币政策，而采取LPR取代了之前基准利率浮动的政策。

　　央行针对能够进行LPR转换的个人贷款范围做出了几方面的限制

　　1、公积金个人住房贷款不进行LPR转换;

　　2、只有参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款才可以进行LPR转换，若已签订的是固定利率贷款合同，本次LPR转轨也与之无关。

　　自2020年1月1日起，长期以来参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同将不复存在，参考贷款基准利率成为历史，中国正式进入LPR时代。

　　2、转不转LPR?与固定利率有什么区别

　　固定利率：转换后的利率在还贷期间是固定的，不随市场变化而改变。

　　LPR定价：挂钩LPR，采用LPR加点的模式计算每个周期的利率，会根据市场行情变化而改变。具体操作就是在转换时计算出原有利率和2019年12月20日相应期限LPR的差值，作为固定的加点，同时选定重定价日及周期，后期会在每个重定价日根据最新的相应期限LPR重新计算利率。

　　举个栗子：小王办理了一笔30年的房贷在18年6月1日发放，贷款利率按照基准利率上浮10% ，现在执行的利率4.9%×(1+10%)=5.39%。

　　她在2020年3月30日转换定价基准，重定价周期为1年，重定价日为每年6月1日，2019年12月5年期以上LPR为4.8%，那么加点为0.59%(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至2020年5月31日，执行的利率水平仍是5.39%。在此后的第一个重定价日，2020年6月1日，利率将调整为2020年5月20日发布的5年期以上LPR+0.59%。

　　3、选哪一种更划算?

　　划不划算这个问题其实没有一个正确答案，因为LPR是一个变量，更加市场化，以LPR作为定价基准的贷款利率会根据LPR的变动而变动，不像固定利率是一直不变的。这个需要依据您对市场利率走势的判断，如您认为后期LPR会下降，那么转换为LPR方式可能会更有利。

　　所以转不转，完全取决于未来5年LPR利率的趋势走向。

　　未来LPR怎么判断呢?

　　首先，从目前世界上发达国家的经验来看，利率下行是大趋势，部分国家甚至进入负利率时代，把钱存银行，甚至需要缴纳管理费。

　　但是，我们中国利率还处在高位，未来趋势大概率整体下行。

　　其次，根据国内实际经济形势，LPR也会长期处于下行趋势，中国人民银行某高层领导曾强调，实际上我们中国还是可以尽量避免快速的进入到负利率时代。

　　反过来解释，我们中国应该缓慢降息，将进入负利率时代的周期拉长，降的不太明显。

　　4、现在转和以后转有区别吗?

　　您选择什么时间来办理定价基准转换，对转换时点的执行利率水平及加点数值没有影响，但第一次重定价的时间可能会有影响。

　　举个栗子：您的贷款发放日是2010年5月6日，您将重定价日定为贷款发放日对应日，即每年5月6日，如果您在3月10日变更定价基准：在2020年5月6日即进行第一次重定价，按照2020年4月20日公布的LPR计算贷款利率;

　　如果您在6月10日变更定价基准：在2021年5月6日才进行第一次重定价。

　　5、重新定价日怎么算?

　　办理定价基准转换时，您可以重新约定重定价日，维持原合同不变(大部分客户原合同约定的重定价日均为1月1日)，或者调整为贷款发放日对应日。

　　如果定价基准转换日与变更后的重定价日相同，则转换日当天不进行重定价，贷款自下一个重定价日开始重定价。

　　即转换确定日期与重定价日期之间间隔越短，就能越早转换为LPR浮动利率。

　　6、可以省多少钱??

　　举个栗子：小陈贷款100W，期限为30年，月供5307，转化成LPR加点，且降息1%。月供会变为4728元，一年可以省下将近7000。

　　不过从另外一个角度来说，LPR是由多家银行报价去掉最高和最低价的加权平局值决定的，银行的本质是为了赚存贷利差，而住房贷款占据银行放贷的一个很大的部分，如果持续走低，对银行的营收是十分不利的，所以进入低利率时代甚至负利率时代未必可以在中国实现。

　　另外，还有一个不容忽视的要素，就是政策加点，这也会是国家控制房地产的一个重要把控点，如果房价持续走高，泡沫严重，国家也必然会通过这个加点来控制贷款，如果房价走低，低于公允值，甚至引起还贷困难，国家可以通过调节加点来鼓励房市，甚至可以变成负值，是国家控制房地产市场的有力手段之一。

　　综上，要不要转LPR更多取决于对未来经济市场大环境的判断，包括利率走势。个人建议，如果您有多房贷款，如果当时办理贷款利率有折扣的可以不要转换LPR，如果利率有上浮可以考虑转换LPR。