加载中 ...
首页 > 房产 > 房企要闻 > 正文

基准利率和LPR,个人房贷怎么去选择?

2020-04-28 09:57:28 来源:广东财经网

  央妈放大招,对全国人民所有的个人房贷进行一次大清理。

  全国所有的银行,要和所有的个人房贷客户重新签订合同,把所有按照基准利率定价的贷款合同,全部改为固定利率或者按LPR利率计价。

  涉及到的个人房贷数量,高达28万亿。

  央妈只给一次选择的机会,选错了,以后不准再改。

  2019年8月之前贷款买房的所有人,都会受到这一政策的影响。而且影响还很大,据我估计,可能涉及到1%利差,按贷款一两百万计算,每年就是一两万的利息。

  对绝大多数家庭来说,一年多还款一两万还是少还款一两万,那差别非常大。

  下面是央行公告的原文,里面每一个字你都认识,组合起来你未必认识,没关系,下面我会细细的给大家说。

基准利率和LPR,个人房贷怎么去选择?

  从2020年3月到8月,全国所有的房贷合同废除基准利率,改为LPR利率。

  每个人,有5个月的时间去当地银行重签合同,到时候会有银行的人联系你的,别急。

  重签合同时,你有两个选项:

  1、执行原合同不改,但利率永不再变。

  2、挂钩LPR,未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率。

  如果在这5个月内怎么联系你都不去银行改合同,那银行直接默认你选择第一种,就是执行原合同。

  执行原合同为什么利率永不再变呢?

  因为你原来签的合同,是基准利率上浮/下浮确定的,基准利率是你利息的锚,你签约贷款时房地产市场火热还是冷清,所能拿到的上浮/下浮的比例都不一样。

  而以后,中国不再有基准利率这一说,银行贷款采用LPR进行计算,那基准利率自然不会发生任何变动。

  所以,这就成了变相的固定利率,你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻,直到合同终结。

  什么是LPR?

  今年8月,央行首次进行LPR改革,我当时曾在《今天,房贷历史性大改革,炒房者要小心了》这篇文章里进行了说明。

  简单的说,就是以后的基准利率不再由央行制定,而是由18家大型商业银行联手制定。

  每个月,样本商业银行报出自己认为的市场最优价格,去掉一个最高和一个最低,剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重,加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。

  这其实等于央行把基准利率的定价权,放给了下面的银行,迈出了金融体系市场化的关键一步。

  然后谈谈这个加点的问题,从今以后,中国房贷再有没有什么上浮20%或者下浮20%这一说了,统一改为固定加点。

  对于之前的老合同,如果你要改为LPR模式,那就有这个百分比的问题要处理。

  央妈统一规定,以重签合约当时的差额为准,永久固定。

  什么意思呢?

  目前最新的LPR,是4.8%,比基准利率4.9%低了10个基点。

  假设你是前几年买的房子,当时签的是基准利率下浮20%贷款合同,那你的执行利率是4.9%*(1-0.2)=3.92%,每年的利率比今天的LPR低了0.88%,那么你的固定加点值,就是负88个基点。

  如果你是这几年买的房子,当时签的是基准利率上浮20%贷款合同,那你的执行利率是4.9%*(1+0.2)=5.88%,每年的利率比LPR高了1.08%。

  那么你的固定加点值,就是正108个基点。

基准利率和LPR,个人房贷怎么去选择?

  这个加点值,是永久固定的。

  如果将来某一天,LPR下跌到了3%,那么在房价低谷购入,执行负88基点的那位幸运儿,实际执行利率仅为2.12%。

  而同一天,在楼市火热时买入,执行正108基点加成的那位,实际执行利率是4.08%。

  双方的利息支出,差不多相差一倍。这就是LPR+加点的利率计算模式。

  当然,如果LPR从4.8%涨到了8%,那执行正108基点的那位就赚了,因为少涨了点利率,执行负88基点的那位就亏了,因为银行给的折扣变少了。

  所以,大家的机会还是均等的。

  执行新规定后,你的利率就是一个浮动值,每年的1月1日,重新浮动一次,当然你也可以和银行签3年一变或者5年一变的合同。

  不过我建议你签一年一变。

  在解释为什么要签一年一变之前,我们首先要想好,你是和银行签固定利率合同,还是LPR+加点模式的合同。

基准利率和LPR,个人房贷怎么去选择?

  如果你签了固定利率,将来LPR降低,你就亏了,要忍受高利率。

  但如果LPR涨了,比如涨到了8%,那你还按照原来的固定利率,那你就赚了。

  但我这里,强烈建议你们采用LPR+加点的模式,改为浮动利率,千万别采用固定利率。

  因为在肉眼可见的未来,降息是一个大趋势。

  在全球各大主要经济体国家,利率都在飞速下降,降到了接近零,甚至负利率的也比比皆是。

  前央行行长周小川的公开表态是:中国可以尽量避免快速地进入负利率时代。

  只是尽量避免、快速地进入,没说不进入,更没说会涨利率。

  大家都在不断的降息,中国维持目前的高利率已经是一枝独秀了,但中国不可能自己一个人秀太久。

  仅以房贷利率而言,目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、意大利2.03%。

  而中国的平均房贷利率,是5.53%,远超世界平均值。

  个人认为,中国房价有泡沫,我不看涨,但我也不看跌,原因就在这里,中国房贷利率的下浮空间太大了。

  把中国房贷利率打个腰斩,再腰斩,才和日本的房贷利率差不多。等房价下行的时候,你说中国央行的救市底牌有多强。

  远的不说,2016年的时候,中国大地上就曾出现过房贷利率7折优惠这种跳楼价,你可以用3.43%的利率拿到商业贷款。

  和今天的房贷差距,足足高达2%。如果你贷款100万的话,那每年多还的利息,就高达2万块钱。

  我不知道中国有多少家庭会觉得每年2万块钱无所谓,但应该不太多。

  中国的房贷利率从5%降到2%,还撑不住房价,那才是真的没救,现在还远得很。

  而从宏观经济上而言,中国目前的经济也急需降息来刺激。有些经济学家为了给降息造势吹风,甚至说:

  拿掉猪以后都是通缩,不能为了一头猪牺牲整个国民经济

  全球各国的利率一降再降,而中国上至行长,下至经济学家,也都对未来利率走势持下行看法。

  你说中国未来的利率走势会如何?利率下行的概率,远远大于上行的概率,近乎是一个必然的趋势。

  我认为未来3~5年之内,中国的LPR会逐渐下行,可能会降低到3%左右,和今天的利差,大概有2%。现在全世界的商品都是供大于求,为了能让自家商品多出口,中美已经互相打了一年口水仗了。

  大家都在降息刺激经济,能让利率抬头的可能性只有一个,那就是出现了科技革命,生产力大幅提升,带动世界经济走出泥潭。

  谁也不知道下一轮科技革命是什么时候爆发,大家都在苦熬着。

  所以我认为,未来5~10年内,暂时看不到利率暴涨的可能性。至于10年之后的利率会如何,涨不涨和我们又有什么关系呢。

  十年之后,钱已经不怎么值钱了,贷款你已经还掉不少了,而你的工资又在涨,涨跌影响都不大,我们更关注的是近期的收益。

  而且,大幅降息后,十年后即便再涨息,也很难超过今天的利率值。

  未来随着炒房的狂热氛围逐渐冷却,没有投机收益后,房租只有1.5%收益的现实会对房价造成极大的下坠压力。

  那个时候,为了稳住房价,房贷利率注定会一路下滑。

  你这个时候让我在最高位签固定利率,当我傻啊,这动不动就是一年好几万的收益差额。

  没人知道房贷利率什么时候开始真正下行,但就是这几年,所以我建议你们签一年一变的浮动利率合同。

  现在,银行会陆陆续续给你打电话,让你去重签合同。

  这个机会,目前来说,只有一次。好好把握。

标签:

“广东财经网”的新闻页面文章、图片、音频、视频等稿件均为自媒体人、第三方机构发布或转载。如稿件涉及版权等问题,请与

我们联系删除或处理,客服邮箱1098101642@qq.com,稿件内容仅为传递更多信息之目的,不代表本网观点,亦不代表本网站赞同

其观点或证实其内容的真实性。

  • 声音提醒
  • 60秒后自动更新
  • 【民政部回应何时恢复婚姻登记】民政部社会事务司二级巡视员杨宗涛表示,婚姻登记场所是人群聚集场所,部分地区暂停婚姻登记工作是对人民群众安全负责。未停止登记的地方推广用电话、网络、qq群预约登记,控制登记人数,分批分段登记,减少人员聚集和在登记机关停留时间。已停止婚姻登记地方将根据当地疫情控制情况逐渐恢复。

    15:54
  • 欧洲央行副行长金多斯:欧洲央行还没有达到逆转利率。宽松政策的副作用更明显了。

    15:54
  • 财经网站Forexlive分析师Justin Low评瑞士1月CPI月率:尽管通胀年率保持稳定,但核心通胀率有所下降,这一点令人更加担忧。这只是进一步巩固了瑞士央行维持现有货币政策不变,并可能在未来寻求更多宽松措施的观点。

    15:54
  • 【武汉两大批发市场商户开业率超过80%】商务部市场建设司司长朱小良10日称,目前武汉生活必需品供应基本正常,除冷鲜肉、鲜叶菜等少数品种存在结构性短缺外,大部分重要生活物资供应充足,未发生明显抢购或脱销断档情况。当地白沙洲和四季美两大批发市场正常营业,商户开业率超过80%,日交易量上升至3000吨以上。(国是直通车)

    15:53
  • 【日本2019年经常项目顺差增长4.4%】日本财务省10日发布的国际收支初步统计报告显示,主要受外国人入境游消费扩大影响,2019年日本经常项目顺差增长4.4%。报告显示,2019年日本经常项目顺差为20.06万亿日元(1美元约合109.8日元)。其中,商品贸易方面,由于液化天然气价格下跌等因素,进口下降5.6%至75.56万亿日元;由于汽车部件及钢铁等产品出口减少,出口下降6.3%至76.12万亿日元。货物贸易顺差减少53.8%,为5536亿日元。(新华社)

    15:53
  • 欧元兑美元EUR/USD短线波动不大,现报1.0952。

    15:53
  • 瑞士1月CPI年率:0.2%,前值:0.2%,预期:0.1%;瑞士1月CPI月率:-0.2%,前值:0%,预期:-0.2%。

    15:52
  • 英镑兑美元GBP/USD短线走低13点,现报1.2890。

    15:52
  • 【宁德时代“供电”国产特斯拉 有望拉低售价20%】全国乘联会秘书长崔东树分析认为,“随着特斯拉国产化率提升和产能爬坡,未来特斯拉国产车型的价格下探空间还是很大的。”他预计今年下半年,国产Model 3车型的售价就有望降至25万元,降幅接近20%。(新京报)

    15:51
  • 【内蒙古:对不裁员或少裁员企业返还上年度50%失业保险费】据内蒙古新型冠状病毒肺炎疫情防控工作指挥部消息,疫情期间,内蒙古对不裁员或少裁员的企业返还上年度实际缴纳失业保险费的50%,对面临暂时性经营困难的中小企业,返还标准提高到上年度6个月企业及其职工缴纳社会保险费的50%。

    15:51
  • 【商务部:2019年服务进出口总额54152.9亿元 同比增长2.8%】商务部新闻发言人表示,2019年,在服务贸易创新发展试点等政策的激励下,我国服务贸易总体保持平稳向上态势,逆差明显下降,结构显著优化,高质量发展成效初步显现。全年服务进出口总额54152.9亿元(人民币,下同),同比增长2.8%。其中,出口总额19564.0亿元,同比增长8.9%;进口总额34588.9亿元,同比减少0.4%。(第一财经)

    15:51
  • 【振华股份:疫情导致下游客户开工推迟 产品库存上升】振华化学公告,公司目前生产经营稳定,所有产能均正常开工,原材料采购能基本满足生产需要,由于疫情导致下游客户开工推迟,公司出货量减少,产品库存有所上升。公司将根据客户需求、疫情及市场变化,适度调整生产经营策略,尽可能保持生产经营的稳定。

    15:50
  • 环旭电子2月10日晚间公告,公司2020年1月合并营业收入为23.27亿元,较去年同期的合并营业收入减少27.83%,较2019年12月合并营业收入环比减少37.23%。

    15:49
  • 精测电子:与京东方集团签订了多份销售合同,合同累计金额达到6.96亿元。

    17:12
  • 华夏银行:银保监会同意本公司在全国银行间债券市场发行不超过100亿元人民币的金融债券,募集资金全部用于绿色信贷。

    17:03